Les questions qu'on nous pose
Sur le métier, sur les tarifs, sur l'entretien d'une villa du Bassin et sur ce qui arrive quand personne ne regarde. Vingt-sept réponses, sans détour.
Le métier
Qu'est-ce que la gestion patrimoniale de propriété ?
C'est le suivi technique d'un bien immobilier dans la durée : visites documentées, contrôle de l'état du bâti et des équipements, entretien préventif planifié, coordination et contrôle des artisans, tenue d'un dossier technique et reddition de comptes périodique. Elle se distingue de la conciergerie, qui sert le séjour, et du gardiennage, qui assure une présence de sécurité.
Quelle différence entre une conciergerie et Maison Aubier ?
Une conciergerie sert le séjour et souvent la location : accueil, ménage, linge, réservations, arrivées et départs. Maison Aubier assure le suivi technique du bien, son entretien préventif et sa traçabilité documentaire. Les deux métiers sont complémentaires et nous travaillons régulièrement aux côtés de conciergeries locales.
Maison Aubier gère-t-elle des locations saisonnières ?
Non. Maison Aubier ne commercialise aucun bien : pas d'annonces, pas de réservations, pas d'arrivées de locataires. L'abonnement d'intendance ne dépend pas de l'occupation de la maison. Lorsqu'un propriétaire forme le projet d'ouvrir la sienne à des séjours, la mission relève d'un mandat distinct, signé, dont la rémunération est connue avant qu'elle commence — Maison Aubier n'en prend jamais l'initiative. Si vous louez, une conciergerie locative reste votre interlocuteur pour cette activité.
Faut-il choisir entre une conciergerie et une gestion patrimoniale ?
Non, et c'est souvent une mauvaise façon de poser la question. Elles couvrent des risques différents. Notre module Veille a précisément été conçu pour s'ajouter à une conciergerie existante en couvrant le suivi technique, que celle-ci n'assure généralement pas.
Tarifs et engagement
Combien coûte la gestion d'une résidence secondaire sur le Bassin ?
Les formules Maison Aubier débutent à 390 € HT par mois pour Vigilance, 790 € pour Sérénité et 1 490 € pour Excellence, auxquelles s'ajoute un module Veille indépendant à partir de 290 €. Le tarif définitif dépend de la surface, de l'exposition, des équipements et de la fréquence de visite.
Prenez-vous une commission sur les travaux ?
Non, sur les travaux coordonnés au titre de l'abonnement. Le coût des interventions vous est facturé directement par les entreprises, et la rémunération de Maison Aubier est un abonnement mensuel indépendant du nombre d'interventions. La conduite d'un chantier de rénovation, lorsqu'elle est demandée, relève d'un mandat distinct dont les honoraires sont fixés à la signature.
Le diagnostic patrimonial est-il gratuit ?
Oui, gratuit et sans engagement. Il comprend une visite technique complète et la remise, sous quinze jours, de trois documents : un audit de vulnérabilité, une projection chiffrée du coût d'inaction et une check-list d'intendance. Ces documents vous restent, que vous deveniez client ou non.
Y a-t-il une durée minimale d'engagement ?
Les conditions de durée et de résiliation sont définies au contrat et discutées lors de l'établissement du protocole d'intendance. Le dossier technique constitué vous appartient et vous est remis intégralement en fin de relation.
L'entretien d'une villa du Bassin
Quel budget annuel prévoir pour entretenir une villa sur le Bassin ?
Entre 1,5 % et 3 % de la valeur du bien par an, charges, fiscalité, entretien courant et provision pour gros entretien comprises. Une villa de 200 m² avec piscine se situe couramment entre 25 000 et 55 000 euros par an selon la commune et l'état du bâti.
À quelle fréquence faut-il visiter une résidence secondaire inoccupée ?
Toutes les deux à quatre semaines l'hiver selon l'exposition, avec un passage supplémentaire après chaque épisode de vent dépassant 80 km/h. Au-delà d'un mois sans visite, un désordre a le temps de se propager largement avant d'être découvert.
Faut-il chauffer une maison vide en hiver ?
Oui, en hors-gel, entre 8 et 12 °C en fond de maison. Une maison non chauffée atteint la température et l'humidité extérieures, ce qui déplace le point de rosée dans les parois et provoque condensation et moisissures. Le coût du hors-gel reste très inférieur à celui d'une reprise après moisissures.
Faut-il couper l'eau en quittant sa résidence secondaire ?
Oui, dès que l'absence dépasse quelques jours, en fermant la vanne générale puis en vidangeant le réseau. C'est la seule mesure qui supprime le risque de dégât des eaux plutôt que de le réduire, et la plupart des contrats d'assurance la mentionnent parmi les mesures de prévention attendues.
Quel est le mois le plus important pour l'entretien d'une maison littorale ?
Septembre. C'est le moment de préparer la maison aux tempêtes d'automne et aux pluies d'hiver : chéneaux, couverture, menuiseries, évacuations. Un défaut non traité en septembre travaille pendant six mois avant d'être vu.
Combien d'interventions d'entretien une villa demande-t-elle par an ?
Une quarantaine en comptant les gestes courants, dont une dizaine relèvent d'un professionnel : chaudière, ramonage, couverture, piscine, jardin, assainissement. Chacune a une fenêtre saisonnière propre, en général courte.
Sinistres, sécurité et assurance
Quel est le sinistre le plus fréquent en résidence secondaire ?
Le dégât des eaux, très largement devant le cambriolage et la tempête. Dans une maison inoccupée, une fuite peut couler plusieurs semaines avant d'être découverte, ce qui multiplie le coût de remise en état par cinq à dix selon le délai de détection.
Un détecteur de fuite connecté suffit-il ?
Non s'il est seul. Un capteur détecte et notifie, mais n'agit pas. Il faut lui associer une vanne motorisée qui coupe automatiquement l'arrivée d'eau, et surtout quelqu'un capable d'intervenir sur place dans l'heure qui suit.
L'assurance peut-elle refuser d'indemniser un sinistre en maison inoccupée ?
Elle peut réduire ou refuser l'indemnisation si la clause d'inoccupation n'a pas été respectée : coupure d'eau, hors-gel, visites périodiques, entretien des équipements. Ces obligations figurent dans les conditions particulières, et leur respect doit pouvoir être prouvé.
Comment prouver à son assureur qu'une maison était surveillée ?
Par des rapports de visite datés et illustrés, établis de façon continue avant le sinistre, et par les attestations d'entretien des équipements. Un document reconstitué après l'événement a une valeur probante faible.
Une alarme suffit-elle à protéger une villa isolée ?
Elle détecte et signale, mais ne fait rien de plus sans levée de doute ni intervention. Une télésurveillance avec agent d'intervention traite le risque d'intrusion ; elle ne couvre en revanche ni l'eau, ni le gel, ni la dégradation du bâti, qui représentent l'essentiel du coût sur la durée.
Que se passe-t-il en cas de coupure de courant dans une maison vide ?
Le hors-gel, la ventilation, la télésurveillance et la filtration de piscine s'arrêtent simultanément. Comme le système d'alerte est lui-même alimenté par le réseau, la panne ne se signale pas. Seul un module de supervision autonome, sur batterie et réseau indépendant, permet de le savoir.
Réglementation et fiscalité
La taxe d'habitation sur les résidences secondaires est-elle majorée sur le Bassin ?
Plusieurs communes du Bassin classées en zone tendue ont voté une majoration de la part communale, comprise entre 5 et 60 % selon la délibération du conseil municipal. Les taux diffèrent d'une commune à l'autre et peuvent être révisés chaque année.
Faut-il un numéro d'enregistrement pour louer sa maison de vacances ?
Oui. Tout meublé de tourisme doit être enregistré via un téléservice national délivrant un numéro à treize chiffres, à faire figurer sur toutes les annonces. La date limite légale de mise en conformité était fixée au 20 mai 2026.
Le débroussaillement est-il obligatoire autour d'une maison du Bassin ?
Oui pour les terrains situés à moins de deux cents mètres d'un bois ou d'une forêt, ce qui concerne une très large part du bâti local. L'obligation porte sur cinquante mètres autour des constructions et dix mètres de part et d'autre des voies privées d'accès, selon l'arrêté préfectoral de Gironde.
Un propriétaire doit-il traiter les chenilles processionnaires sur son terrain ?
Le décret de 2022 classe l'espèce parmi les nuisibles à la santé humaine, et les mesures applicables sont fixées par arrêté préfectoral. Selon les zones, la surveillance et la destruction des nids peuvent être imposées au propriétaire du terrain. Il convient de se référer à l'arrêté en vigueur en Gironde et à sa mairie.
Indivision et transmission
Qui décide des travaux dans une maison en indivision ?
Les actes conservatoires, nécessaires pour éviter un dommage, peuvent être décidés par un seul indivisaire. Les actes d'administration, dont l'entretien courant, requièrent la majorité des deux tiers des droits indivis. La vente exige l'unanimité.
Un carnet d'entretien augmente-t-il la valeur d'une maison ?
Il agit surtout sur la décote : un acheteur qui ignore l'état des éléments non visibles anticipe le pire raisonnable et l'intègre à son offre. Un dossier documenté supprime cette marge d'incertitude et raccourcit le délai de vente.
Comment préparer la transmission d'une maison de famille ?
En documentant le bien du vivant de celui qui le connaît : plans, réseaux, âge des équipements, historique des travaux, entreprises intervenues, particularités du bâti. Ce savoir est presque toujours oral et disparaît d'un coup, laissant les héritiers redécouvrir la maison par ses pannes.
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