Ce que vous payez chaque année pour une maison où vous passez six semaines

La suppression de la taxe d'habitation pour les résidences principales, achevée en 2023, a laissé intacte celle des résidences secondaires. Elle a même produit un effet mécanique : elle a concentré sur les résidences secondaires une part croissante d'un levier fiscal devenu rare pour les communes.

Sur le Bassin d'Arcachon, où le taux de résidences secondaires dépasse la moitié du parc dans certaines communes, l'enjeu budgétaire local est considérable.

I. Les deux impôts, et ce qui les distingue

La taxe foncière sur les propriétés bâties. Elle est due par le propriétaire, quel que soit l'usage du bien. Elle repose sur la valeur locative cadastrale, revalorisée chaque année par un coefficient national indexé sur l'inflation, à laquelle s'appliquent les taux votés par la commune et l'intercommunalité.

La taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS). Elle est due par l'occupant au 1er janvier — donc par le propriétaire pour un bien qu'il conserve à sa disposition. Elle repose sur la même valeur locative cadastrale, avec les taux communaux et intercommunaux.

Ces deux impôts se cumulent. C'est ce cumul, plus que chaque ligne prise isolément, qui surprend les acquéreurs venus d'ailleurs.

II. La majoration en zone tendue

C'est le point le plus mal compris, et celui qui explique les écarts spectaculaires entre communes voisines.

Le mécanisme. Les communes classées en zone tendue — celles où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements — peuvent, par délibération du conseil municipal, majorer la part communale de la THRS d'un pourcentage compris entre 5 % et 60 %.

Le périmètre des zones tendues a été considérablement élargi par un décret de 2023, qui a fait entrer de nombreuses communes littorales et touristiques, dont plusieurs du Bassin d'Arcachon.

Sur le Bassin. Plusieurs communes ont voté une majoration, avec des taux qui varient fortement : certaines ont retenu le plafond de 60 %, d'autres des taux intermédiaires. Ces délibérations peuvent être révisées chaque année.

III. Les cas de dégrèvement

La majoration n'est pas due dans toutes les situations. Le code général des impôts prévoit des cas de dégrèvement, sur réclamation, notamment lorsque :

• Le logement est situé à proximité du lieu où vous exercez votre activité professionnelle et vous contraint à disposer d'une seconde habitation.
• Vous occupiez ce logement comme résidence principale avant d'être hébergé durablement dans un établissement de soins de longue durée.
• Le logement ne peut être affecté à un usage d'habitation pour une cause étrangère à votre volonté — travaux importants, procédure en cours, sinistre.

Ces dégrèvements ne sont pas automatiques. Ils s'obtiennent par réclamation auprès du service des impôts, dans les délais de réclamation applicables. Beaucoup de propriétaires éligibles ne les demandent jamais, faute de savoir qu'ils existent.

IV. Si vous louez : la taxe de séjour et le reste

Louer change la situation fiscale sur plusieurs plans.

La taxe de séjour est collectée auprès des occupants et reversée à la collectivité. Les plateformes la collectent généralement pour le compte du loueur, mais la responsabilité de la déclaration reste au loueur.

Les revenus locatifs relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, avec des règles profondément modifiées par la loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur. Nous détaillons ce point dans Louer sa villa quelques semaines : les règles depuis la loi Le Meur.

La cotisation foncière des entreprises peut être due selon les cas, notamment en location meublée exercée à titre habituel. Le sujet mérite l'avis d'un conseil.

Attention à un effet contre-intuitif : louer un bien ne le fait pas nécessairement sortir du champ de la THRS. Un logement conservé à disposition personnelle une partie de l'année reste imposable. Certaines communes appliquent par ailleurs des règles spécifiques aux meublés de tourisme.

V. La tendance, et ce qu'elle implique

Il faut le dire clairement : la pression fiscale sur les résidences secondaires du littoral augmente, et rien n'indique un retournement.

Trois forces convergent. Les communes littorales ont perdu la taxe d'habitation sur les résidences principales et cherchent des recettes. La tension sur le logement des actifs locaux est devenue un sujet politique majeur sur le Bassin, où le prix du foncier a exclu une partie de la population active. Et le levier de la THRS majorée est à la fois disponible, légal et politiquement peu coûteux, puisqu'il porte sur des contribuables qui ne votent pas sur place.

Pour un propriétaire, la conséquence pratique est simple : la fiscalité locale doit être intégrée au budget de possession comme une ligne appelée à croître plus vite que l'inflation, et non comme une donnée stable. Nous l'avons chiffrée dans Ce que coûte vraiment l'entretien d'une villa du Bassin.