Ce que vaut une maison dont on peut prouver l'histoire

Un acheteur qui visite une villa achète deux choses : ce qu'il voit, et ce qu'il ne voit pas.

Ce qu'il voit se négocie sur le marché. Ce qu'il ne voit pas — l'état de la charpente, l'âge de l'étanchéité, la nature des réseaux enterrés, l'historique des infiltrations — se négocie sur le doute. Et le doute, en immobilier, se paie toujours au détriment du vendeur.

I. Le mécanisme de la décote d'incertitude

Un acheteur rationnel intègre dans son offre le coût des travaux qu'il anticipe. Quand il ne dispose d'aucune information, il n'anticipe pas la moyenne : il anticipe le pire raisonnable.

Une toiture de vingt-cinq ans dont on ignore tout est traitée comme une toiture à refaire. La même toiture, documentée par un rapport de couvreur de l'année précédente et trois interventions d'entretien tracées, est traitée comme une toiture entretenue.

L'écart entre les deux, sur une villa du Bassin, se compte en dizaines de milliers d'euros — et ne coûte, pour être évité, que la constitution d'un dossier.

Le mécanisme joue aussi sur le délai. Un bien documenté rassure plus vite, ce qui compte particulièrement sur un marché de résidences secondaires où les acquéreurs décident souvent en quelques visites, entre deux week-ends.

II. Ce que contient un dossier sérieux

Nous constituons ce dossier pour chaque maison dont nous avons la charge. Voici sa structure.

I. Identité du bien. Plans, surfaces, année de construction, permis et déclarations, historique des propriétaires, servitudes, règlement de lotissement ou d'ASL le cas échéant.

II. Réseaux et équipements. Plan de situation des vannes, du tableau électrique, du compteur d'eau, des regards d'assainissement. Marques, modèles, années de pose et dates de mise en service de chaque équipement : chaudière, pompe à chaleur, ballon, adoucisseur, VMC, pompe de piscine, motorisations.

III. Historique des interventions. Chaque intervention datée, avec l'entreprise, le montant, le motif et la garantie. C'est le cœur du dossier.

IV. Rapports de visite. Comptes rendus périodiques avec photographies datées. C'est la pièce qui prouve la continuité du suivi, et celle que les assureurs demandent après un sinistre.

V. Diagnostics et contrôles. DPE, diagnostics obligatoires, contrôles d'assainissement, attestations d'entretien de chaudière, ramonage, vérification des installations de piscine.

VI. Garanties en cours. Décennales, biennales, garanties constructeur sur les équipements, avec les coordonnées des entreprises et les dates d'échéance.

VII. Fournisseurs référencés. Les entreprises qui connaissent la maison, avec leur domaine et l'historique de leurs interventions. C'est ce que l'acheteur ne peut acheter nulle part ailleurs.

III. Le rôle du dossier en cas de sinistre

C'est l'usage le plus concret, et celui auquel personne ne pense en le constituant.

Après un sinistre, un assureur peut chercher à établir un défaut d'entretien pour réduire son indemnisation. La charge de la preuve se répartit selon les cas, mais dans les faits, un propriétaire qui produit des rapports de visite datés, des attestations d'entretien à jour et un historique de travaux se trouve dans une position sans commune mesure avec celui qui produit une déclaration de bonne foi.

L'exemple typique est le sinistre tempête. Une tuile arrachée est un événement climatique ; une toiture dont on démontre qu'elle n'a pas été entretenue depuis quinze ans devient un défaut d'entretien. La différence entre les deux qualifications, c'est un dossier.

IV. La transmission, cas particulier des maisons de famille

Sur le Bassin, beaucoup de villas sont détenues depuis deux ou trois générations. Le savoir sur la maison est alors détenu par une seule personne, souvent la plus âgée, et il est presque toujours oral.

Où est la vanne d'arrêt du réseau d'arrosage. Qui a refait la toiture, et en quelle année. Pourquoi la troisième chambre a été isolée par l'intérieur. Quelle entreprise a posé la fosse et où sont les regards. Ce qu'il ne faut surtout pas planter à cet endroit à cause du drain.

Ce savoir disparaît d'un coup. Les héritiers reprennent alors une maison qu'ils connaissent affectivement et pas du tout techniquement, et les premières années sont coûteuses : on redécouvre le bien par ses pannes.

Constituer le dossier du vivant de celui qui sait est probablement l'acte de gestion patrimoniale le plus rentable qui existe. Il ne coûte que du temps, et il évite une décennie de tâtonnements. Nous abordons les autres aspects de ce sujet dans La maison de famille en indivision.

V. Comment commencer si l'on part de rien

La plupart des propriétaires que nous rencontrons partent de zéro, ou de trois chemises mal rangées. Voici l'ordre par lequel commencer, du plus utile au moins urgent.

1. Photographier les organes techniques : tableau électrique ouvert et légendé, vannes, compteurs, local technique, regards. Une heure de travail, valeur immédiate.
2. Rassembler les factures des dix dernières années en les classant par poste, pas par date.
3. Noter les âges des équipements, même approximativement. Une plaque signalétique porte presque toujours une année.
4. Lister les entreprises intervenues, avec ce qu'elles ont fait.
5. Établir un plan sommaire des réseaux enterrés — arrosage, assainissement, électricité de jardin, piscine. Il n'existe presque jamais, et il vaut de l'or au premier terrassement.
6. Instaurer le rapport de visite, à partir de maintenant. L'historique passé ne se reconstitue pas ; l'historique futur commence aujourd'hui.