Le trait de côte recule. Ce que cela veut dire quand on possède une maison ici.

Le Bassin d'Arcachon n'est pas un décor stable. C'est un système sédimentaire en mouvement permanent, où les passes se déplacent, les bancs se forment et disparaissent, la dune du Pilat avance vers l'intérieur d'environ un à cinq mètres par an selon les secteurs, et la pointe du Cap Ferret s'allonge d'un côté tout en s'érodant de l'autre.

Ce mouvement n'a rien de nouveau : il est documenté depuis le XIXe siècle. Ce qui est nouveau, c'est qu'il produit désormais des effets juridiques.

I. Le cadre issu de la loi Climat et Résilience

La loi du 22 août 2021 dite Climat et Résilience a créé un dispositif spécifique pour l'adaptation des territoires littoraux au recul du trait de côte.

Elle prévoit l'établissement, par décret, d'une liste de communes dont l'action en matière d'urbanisme doit être adaptée à ce phénomène. Cette liste a été publiée puis complétée à plusieurs reprises, et comprend des communes du littoral girondin.

Les communes inscrites doivent faire évoluer leur document d'urbanisme pour y intégrer une carte de projection du recul du trait de côte à deux horizons :

• Zone d'exposition à trente ans : les constructions nouvelles y sont fortement restreintes, et les constructions existantes peuvent faire l'objet de dispositions particulières.
• Zone d'exposition entre trente et cent ans : la constructibilité est encadrée, avec des obligations pouvant aller jusqu'à la démolition et la remise en état à la charge du propriétaire au terme d'une certaine durée.

Le dispositif s'accompagne d'outils fonciers : droit de préemption spécifique, possibilité pour la commune d'acquérir des biens exposés, bail réel d'adaptation à l'érosion côtière.

II. Érosion et submersion : deux phénomènes distincts

La confusion est fréquente, et elle importe car les régimes diffèrent.

Le recul du trait de côte est un phénomène progressif et irréversible : la terre disparaît. Il relève du dispositif issu de la loi Climat et Résilience et n'est pas couvert par le régime des catastrophes naturelles.

La submersion marine est un phénomène temporaire : la mer envahit puis se retire. Elle relève des plans de prévention des risques littoraux et, pour l'indemnisation, du régime des catastrophes naturelles lorsqu'un arrêté est pris.

Sur le Bassin, les deux existent. L'érosion concerne principalement le front océanique et la pointe du Cap Ferret. La submersion concerne les secteurs bas du pourtour intérieur, particulièrement lors de la conjonction d'un fort coefficient de marée, d'une dépression atmosphérique et d'un vent d'ouest soutenu — la combinaison de la tempête Xynthia en 2010, dont le souvenir reste vif sur toute la côte atlantique.

III. Les effets concrets pour un propriétaire

À l'achat. L'information sur les risques est obligatoire. Elle figure dans l'état des risques remis au moment de la promesse, et depuis la réforme de l'information des acquéreurs et locataires, elle doit être portée à la connaissance dès l'annonce immobilière pour certains risques. Un acquéreur mal informé dispose de recours.

À l'assurance. La couverture des dommages liés à la submersion relève du régime des catastrophes naturelles, sous réserve d'un arrêté. Le recul du trait de côte, lui, n'est pas un risque assurable : il ne s'agit pas d'un aléa soudain mais d'une évolution prévisible.

À la valeur. C'est le point le plus délicat. L'inscription d'une parcelle dans une zone d'exposition affecte sa valeur, dans des proportions qui dépendent de l'horizon retenu et de la nature des restrictions. Le marché du Bassin est suffisamment tendu pour que l'effet soit aujourd'hui difficile à isoler, mais il existe et il s'accentuera à mesure que l'information se diffusera.

Aux travaux. Dans les zones exposées, les autorisations d'urbanisme sont restreintes. Une extension, une piscine ou une reconstruction après sinistre peuvent être refusées ou conditionnées.

IV. Ce qu'un propriétaire peut faire

Peu de choses sur le phénomène lui-même. Beaucoup sur sa position.

Vérifier le zonage applicable à sa parcelle, en demandant un certificat d'urbanisme. C'est gratuit ou peu coûteux, et cela donne l'état du droit à la date de la demande.

Suivre les évolutions du document d'urbanisme. Les révisions de PLU font l'objet d'enquêtes publiques auxquelles les propriétaires peuvent participer. Beaucoup découvrent le classement de leur parcelle des années après, alors qu'ils auraient pu formuler des observations.

Documenter l'état du bien. En zone littorale, l'historique photographique daté du trait de côte devant la propriété a une valeur : il objective l'évolution réelle, qui peut différer des projections.

Entretenir les protections existantes. Cordons dunaires, ganivelles, végétation fixatrice. Sur le Bassin, une part significative de ces ouvrages relève de la responsabilité collective — communes, syndicat mixte, Office national des forêts — mais les propriétaires riverains y contribuent, notamment en respectant les cheminements et en évitant le piétinement des dunes.

Intégrer l'horizon au plan patrimonial. Pour un bien situé en zone d'exposition à trente ans, les décisions d'investissement lourd — extension, rénovation complète — doivent être examinées à l'aune de cette échéance. C'est désagréable à formuler, et c'est le rôle d'un conseil de le formuler quand même.