La clause d'inoccupation, ou comment être assuré sans l'être vraiment

Un contrat d'assurance habitation se lit en deux temps. Les conditions générales, longues, standardisées, que personne ne lit. Et les conditions particulières, courtes, propres à votre contrat, que presque personne ne lit non plus.

C'est dans les secondes que se trouve la clause qui décidera, un jour, de votre indemnisation.

I. Ce que dit la clause

Sa formulation varie, mais son architecture est constante. Elle définit d'abord une durée d'inoccupation continue au-delà de laquelle le régime change. Selon les contrats, ce seuil se situe couramment entre trente et quatre-vingt-dix jours consécutifs, parfois exprimé en nombre de jours par an.

Elle prévoit ensuite ce qui se produit au-delà : réduction ou suspension de certaines garanties — le vol en premier lieu —, application d'une franchise majorée, ou subordination de la couverture au respect de mesures de prévention.

Ces mesures sont, de façon assez constante d'un assureur à l'autre :

• La fermeture de l'arrivée d'eau générale.
• La vidange des installations en période de gel, ou le maintien d'un chauffage hors-gel.
• La fermeture des ouvrants et l'activation des dispositifs de protection.
• Des visites périodiques, dont la fréquence est parfois précisée.
• L'entretien régulier des équipements, avec les attestations correspondantes.

Le point crucial est le suivant : ces obligations pèsent sur l'assuré, et en cas de litige, c'est à lui qu'il revient en pratique de démontrer qu'il les a respectées.

II. Les cinq points à vérifier dans votre contrat

1. Le seuil d'inoccupation. Cherchez le nombre de jours. Il est presque toujours écrit quelque part. Vérifiez s'il s'agit d'une durée continue ou d'un cumul annuel — la différence est majeure pour une maison utilisée par intermittence.

2. Les garanties affectées. Toutes ne le sont pas de la même façon. Le vol est le plus souvent restreint, le dégât des eaux fréquemment conditionné, la tempête généralement maintenue. Faites préciser garantie par garantie.

3. Les mesures exigées. Demandez la liste exacte, par écrit. Certaines sont surprenantes : quelques contrats imposent la fermeture de tous les volets, d'autres exigent un système d'alarme relié au-delà d'un certain capital mobilier.

4. La qualification des visites. Certains contrats exigent des visites « régulières » sans préciser davantage, d'autres fixent une fréquence. Dans les deux cas, faites acter par écrit ce que votre assureur considère comme suffisant.

5. La valeur du mobilier. Les villas du Bassin abritent souvent un mobilier et parfois des œuvres dont la valeur dépasse largement les plafonds standards. Un capital mobilier sous-évalué produit une règle proportionnelle qui réduit l'indemnisation de tous les biens, pas seulement de ceux qui dépassent.

III. Ce qui se passe réellement après un sinistre

L'expert mandaté par l'assureur cherche deux choses : la cause du dommage, et si un manquement de l'assuré a contribué à son aggravation.

Sur une résidence secondaire, il posera systématiquement ces questions : depuis quand la maison était-elle inoccupée, l'eau était-elle coupée, le chauffage assurait-il le hors-gel, quand a eu lieu la dernière visite, l'équipement en cause était-il entretenu.

Vous répondrez ce que vous voudrez. Ce qui comptera est ce que vous pourrez produire.

Trois documents changent complètement la conversation : les rapports de visite datés, les attestations d'entretien des équipements — chaudière, ramonage, piscine —, et le dossier d'entretien du bien. Le dernier point est développé dans Le carnet d'entretien, actif invisible d'une maison de famille.

IV. Ce qui se négocie

Contrairement à une idée répandue, la clause d'inoccupation n'est pas intangible.

L'allongement du seuil est souvent obtenable, en contrepartie de mesures renforcées : télésurveillance reliée, capteurs de fuite avec coupure automatique, visites documentées par un prestataire.

La reconnaissance d'un dispositif de suivi est de plus en plus fréquente. Plusieurs assureurs acceptent d'assouplir les conditions lorsque le propriétaire justifie d'un contrat de surveillance avec rapports périodiques. C'est un argument à faire valoir explicitement, avec les pièces à l'appui.

La franchise peut être ajustée à la hausse en échange d'un élargissement des garanties, ce qui est souvent rationnel sur un bien de valeur : on s'assure contre le sinistre grave, pas contre le désagrément.

La valeur à neuf sur le bâti et le mobilier mérite d'être demandée. L'écart de prime est modéré, l'écart d'indemnisation ne l'est pas.

V. Le réflexe annuel

Une fois par an, relisez les conditions particulières. Cela prend vingt minutes.

Vérifiez que le capital mobilier correspond toujours à la réalité, que les travaux réalisés ont été déclarés — une extension, une piscine, une dépendance aménagée modifient le risque —, que le mode d'occupation déclaré est exact, et que vos coordonnées d'urgence sont à jour.

Un contrat qui décrit une maison qui n'existe plus est un contrat fragile. Et cette fragilité ne se révèle jamais au bon moment.